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首部租房条例落地 从纸面权益到居住底气还有多远

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今年八月，租住于北京大兴区瀛海镇的杨雪接到房东通知，要求每月涨租200元，理由是新实施的《住房租赁管理条例》（以下简称《条例》）将带来“房东税”。

9月15日，我国首部专门针对住房租赁的行政条例正式实施。《条例》对房屋安全、押金退还、租金稳定性及租赁备案等长期困扰租赁市场的问题作出了明确规定。

杨雪所租的一居室月租3000元，房东告诉她“以前也让交税，但查得不严，今年9月15日之后实施的新政，要把‘缴税’强制化。所以我也没办法。”

然而杨雪并未轻易接受。她查阅《条例》后发现，出租房屋缴税并非新增条款，而是早已存在的政策。缴税需以“备案”为前提，且根据北京政策，月租金不超过10万元的个人出租住房综合税率仅为2.5%。

据此计算，房东每月应缴税款远低于200元。当她与房东对质时，对方却以“不接受涨租就别租了”相回应。

租房多年，杨雪深刻地体会到租客与房东地位的不平等。

那么，《条例》的实施究竟为租赁市场带来了哪些变化？又有哪些问题尚待解决？特别是像杨雪这样的租客，如何更好地保障自己的权益？

强制备案等于强制征税？

“备案”制度并非新生事物。早在1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》就已提出“房屋租赁要向房产管理部门登记备案”。

央视网《锋面》记者走访多家正规房屋中介获悉，链家、自如、我爱我家等头部企业早已实现租赁合同签约与备案同步完成。

链家销售人员陈媛媛（化名）表示，房东出租房屋获得的租金收入原就应当缴纳增值税、房产税等，只不过不少房东选择将这部分税费转嫁给租客。她认为，此次新规的重要意义在于打击黑中介“默认不备案”的行为。

“《条例》明确了对租赁企业、经纪机构不备案的罚则，最高罚款可达10万元，但并未对个人房东设置强制备案条款。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池指出。

在北京亦庄出租房屋的甄子洋，就曾与租客达成“不备案”的默契。今年，租客联系到他，告诉他要办理居住证、提取公积金以及小孩入学，需要提供备案发票。

之前，只有出租人能够办理备案，然而新规实施后，若房东拒绝备案，租客有权自行申请，这为租客在办理居住证等事务时提供了重要保障。

北京市执业律师安宇华表示，《条例》显著强化了租客的议价能力和权利保障，是一次对租客的“平权”。但房东甄子洋却担心，“强制备案”意味着“强制征税”。

“纳税是出租人早已存在的法定义务，只是部分人一直未按规定缴纳，不能简单地归责于备案制度。相反，备案有助于保护租客权益，避免其租到不合法房源，自身权益遭受更大侵害。”赵秀池补充道。